Les 32 règles appliquées

Le micro n’est pas une option toujours ouverte : c’est un régime sous condition de recettes, et la condition se vérifie sur une année pleine.

CGI art. 50-0Plafond de recettes du régime micro

Au-delà du plafond de recettes, le régime revient marqué non éligible avec son motif chiffré. Le service ne le remplace jamais d’office par le réel : c’est à l’appelant de constater le basculement, pas au moteur de le masquer.

Recettes de 20000 € supérieures au plafond de 15000 € : le régime micro n'est pas applicable.

CGI art. 50-0Années de référence du plafond de recettes

Le plafond ne s’apprécie pas sur l’exercice imposé mais sur « l’année civile précédente ou la pénultième année », et la condition est alternative : il suffit qu’un des deux exercices le respecte. C’est ce qui laisse un bailleur au micro l’année de son premier dépassement et la suivante. Déclarez recettesDesAnneesDeReference pour que le service applique le texte ; à défaut, il compare les recettes de l’exercice et le signale dans la réponse.

Le plafond s'apprécie sur l'année civile précédente (40000 €) ou la pénultième année (90000 €), et non sur l'exercice imposé : l'un des deux au moins respecte le plafond de 77700 € : le régime micro est applicable, quelles que soient les recettes de l'exercice imposé.

CGI art. 50-0Ajustement des seuils au prorata du temps d’exploitation

Sur une exploitation partielle, le chiffre d’affaires est ramené à l’année pour être comparé au plafond, tandis que l’abattement porte sur les recettes réellement encaissées. Comparer les recettes brutes au plafond déclarerait éligible un bailleur qui ne l’est pas.

Exploitation sur 182 jours : les 9000 € encaissés sont ramenés à 18049 € pour la comparaison au plafond. L’abattement, lui, porte sur les recettes réellement encaissées.

L’amortissement est l’intérêt du régime réel, mais il est borné : il réduit le bénéfice jusqu’à zéro, jamais en dessous.

CGI art. 39 CL'amortissement ne peut créer ni augmenter un déficit

La dotation déductible est plafonnée au résultat avant amortissement. L’excédent n’est pas perdu : il se reporte sans limite de durée et vient s’ajouter à la dotation des exercices suivants, ce que la projection enchaîne d’année en année.

Dotation de 9000 € plafonnée à 5500 € (résultat avant amortissement) ; 3500 € reportés sans limite de durée.

CGI art. 156, I-1° terImputation des déficits de location meublée non professionnelle

Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur des bénéfices de même nature, pendant les dix années qui suivent sa constatation. Il ne touche jamais le revenu global du foyer, contrairement au déficit foncier.

4000 € de déficits antérieurs imputés sur le bénéfice de même nature ; 3000 € restent reportables sur les 10 années suivant leur constatation, sans jamais s'imputer sur le revenu global.

Le déficit foncier se scinde : une fraction descend sur le revenu global, l’autre reste prisonnière de la catégorie foncière.

CGI art. 156, I-3°Imputation du déficit foncier sur le revenu global

La fraction du déficit issue des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global. Le solde l’est dans la limite de 10 700 € par an, et ce qui dépasse reste reportable sur les revenus fonciers. La réponse sépare les trois montants au lieu d’un total — et chiffre l’impôt que l’imputation fait réellement économiser sur les autres revenus du foyer, invisible autrement puisque la base foncière est nulle.

Fraction issue des intérêts d'emprunt (0 €) non imputable sur le revenu global ; 10700 € imputés dans la limite de 10700 €, 4300 € reportables sur les revenus fonciers. L'imputation fait économiser 3210 € d'impôt sur les autres revenus du foyer : c'est l'avantage réel du régime, et il ne se lit pas dans l'impôt de la catégorie foncière, dont la base est nulle.

CGI art. 32, 2-dExclusion du micro-foncier pour les détenteurs de parts de société immobilière

Un associé de société civile immobilière non soumise à l’IS ne peut pas opter pour le micro-foncier, à moins de posséder aussi un immeuble loué nu en direct. Déclarez la détention de parts pour que le service applique cette exclusion : sans elle, il proposerait un régime auquel l’associé n’a pas droit.

Détention de parts d'une société relevant de l'article 8 qui loue nu, sans immeuble loué nu détenu en direct : le régime micro-foncier n'est pas applicable. Le résultat doit être déterminé au réel.

CGI art. 156, I-3°Plafond d’imputation majoré par les dépenses de rénovation énergétique

Le plafond d’imputation est porté au double **à concurrence** des dépenses de rénovation énergétique faisant passer le logement des classes E, F ou G aux classes A à D — majoration prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Ce n’est pas un plafond alternatif : 4 000 € de travaux éligibles donnent 14 700 € d’imputation, non 21 400 €. Le service retient les dépenses déclarées sans vérifier ni le changement de classe énergétique ni l’engagement de location, et le dit.

18000 € de dépenses de rénovation énergétique déclarées : le plafond d'imputation sur le revenu global passe de 10700 € à 21400 €, à concurrence de ces dépenses et dans la limite de 21400 €. La majoration est prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.

CGI art. 156, IReport du déficit global

Le revenu global peut être trop faible pour absorber la fraction imputable du déficit. Ce qui reste ne se perd pas : c’est un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes (CGI art. 156, I). Le service le chiffre — il disparaissait autrement sans laisser de trace — mais ne le réimpute pas sur les exercices projetés, le revenu hors locatif y étant tenu constant.

Le revenu global n'absorbe pas 5700 € du déficit imputable : cet excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.

CGI art. 156, I-3°Imputation des déficits fonciers antérieurs

Les déficits fonciers antérieurs s’imputent sur le revenu foncier de l’exercice, pendant dix ans après leur constatation. La projection suit le millésime de chaque tranche : un stock global, sans date, ferait durer un report éteint.

4000 € de déficits fonciers antérieurs imputés sur le revenu foncier de l'exercice ; 0 € restent reportables sur les 10 années suivant leur constatation.

Une société n’a qu’un régime, mais deux taux, un report de déficit sans limite de durée, et une seconde couche d’imposition chez ses associés.

CGI art. 219, ITaux de l'impôt sur les sociétés

Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 %. Ce plafond s’entend par période de douze mois : il est ajusté au prorata lorsque l’exercice est plus court ou plus long.

42500 € imposés au taux réduit de 15 % et 57500 € au taux normal de 25 %.

CGI art. 219, I-bConditions du taux réduit des petites et moyennes entreprises

Le taux réduit suppose trois conditions : chiffre d’affaires sous 10 M€, capital entièrement libéré, capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le service ne les présume jamais remplies — une condition non déclarée renvoie au taux normal, et la règle nomme le champ à renseigner.

Taux réduit non appliqué sur les 42500 premiers euros de bénéfice : la libération intégrale du capital n’est pas déclarée (capitalEntierementLibere). Le bénéfice est intégralement imposé au taux normal.

CGI art. 39, 1-2°L'amortissement est une charge déductible du résultat

Chez une société à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement est une charge déductible ordinaire : il peut dégager un déficit, et il s’applique même en location nue. La limitation de l’article 39 C ne visant que les personnes physiques et les sociétés de personnes, c’est là l’intérêt fiscal réel de la structure.

Dotation de 7500 € déduite en totalité : la limitation de l'article 39 C, qui empêche l'amortissement de créer un déficit, ne visant que les personnes physiques et les sociétés de personnes, l'amortissement peut ici dégager un déficit reportable.

CGI art. 209, IReport en avant des déficits

Le déficit se reporte en avant sans limite de durée. Son imputation sur un exercice est en revanche plafonnée à un million d’euros, majorés de la moitié du bénéfice qui excède ce montant.

0 € de déficits antérieurs imputés, dans la limite de 1000000 € majorés de la moitié du bénéfice excédant ce montant ; 6200 € restent reportables sans limite de durée.

CGI art. 206, 2Société civile donnant en location meublée

La location meublée est une activité commerciale : une société civile qui l’exerce relève de l’impôt sur les sociétés de plein droit, sans option, et ne peut y renoncer tant qu’elle poursuit cette activité.

La location meublée étant une activité commerciale, une société civile qui l'exerce relève de l'impôt sur les sociétés de plein droit : aucune option n'est requise, et elle ne peut y renoncer tant qu'elle poursuit cette activité.

CGI art. 200 A, 1-APrélèvement forfaitaire unique sur les dividendes distribués

Distribuer le résultat déclenche une seconde imposition chez les associés : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, soit 31,4 %. Le service ne l’applique qu’à la fraction déclarée distribuée ; la part conservée reste imposable plus tard.

Dividende brut de 1955 € imposé à 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. C'est le régime de droit commun, applicable à défaut d'option des associés pour le barème progressif.

CGI art. 200 A, 2 ; art. 158, 3-2° ; art. 154 quinquies, IIOption des associés pour le barème progressif

L’associé peut renoncer au taux forfaitaire pour le barème progressif : le dividende ouvre alors un abattement de 40 % et la déduction de 6,8 points de CSG du revenu global, soit une assiette ramenée à 53,2 % du brut. L’arbitrage ne se lit donc pas en comparant 12,8 % au taux marginal — l’option reste gagnante dans la tranche à 11 %. Le service chiffre les deux branches dès que `foyerAssocie` est déclaré, et sert toujours le prélèvement forfaitaire unique : l’option est globale au foyer et emporte des revenus qu’il ne connaît pas.

Au barème, le dividende ouvre un abattement de 3400 € et la déduction de 578 € de CSG du revenu global : 497.42 € d'impôt sur le revenu contre 1088 € au prélèvement forfaitaire unique — l'option ferait économiser 590.58 € d'impôt sur le revenu. Le service sert le prélèvement forfaitaire unique : l'option est globale au foyer et emporte tous ses revenus et gains mobiliers de l'année, que ce service ne connaît pas.

CGI art. 235 ter ZCContribution sociale sur l'impôt sur les sociétés

L’exonération du II de l’article 235 ter ZC exige trois conditions cumulatives, et non le seul chiffre d’affaires : moins de 7 630 000 €, capital entièrement libéré, et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques. Une société de deux millions détenue par une holding supporte donc la contribution. Elle est chiffrée à 3,3 % de l’impôt sur les sociétés après un abattement de 763 000 € proratisé sur la durée de l’exercice — abattement qui l’annule en pratique sous trois millions de bénéfice. Lorsque l’une des trois conditions n’est pas déclarée, le service énonce qu’il ne peut pas conclure plutôt que de présumer l’exonération.

L'exonération du II n'est pas acquise : le chiffre d’affaires ramené à douze mois (8 000 000 €) atteint le seuil de 7 630 000 €. Assiette : 1245750 € d'impôt sur les sociétés moins 763000 € d'abattement, soit 482750 € × 3,3 % = 15930.75 €.

C’est le calcul le moins adossé à un texte de tout le moteur : la loi dit ce qu’est un composant, jamais sur quelle durée l’amortir.

CGI, annexe II, art. 15 bisAmortissement par composants

Le bien est éclaté en composants amortis chacun sur sa durée propre, le terrain restant hors base puisqu’il ne se déprécie pas par l’usage. L’article 15 bis de l’annexe II définit le composant — élément principal, durée d’utilisation distincte, remplacement nécessaire — sans fixer ni quote-part ni durée.

Bien décomposé en 4 composants amortis sur leurs durées propres, pour une base amortissable de 212500 € ; 37500 € de terrain ne s'amortissent pas, faute de se déprécier par l'usage. Un composant est un élément principal dont la durée réelle d'utilisation diffère de celle de la structure et qui devra être remplacé.

BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 140Durée d’amortissement d’un immeuble de placement

Un bien détenu pour être loué est un immeuble de placement : ses composants s’amortissent sur leur durée réelle d’utilisation, sans bénéficier de la tolérance des durées d’usage ni de l’écart de 20 % admis ailleurs. La répartition par défaut du service relève donc d’une pratique comptable — celle des études sectorielles auxquelles le BOFiP renvoie — et non d’un barème opposable : elle est un point de départ à justifier bien par bien.

Un bien inscrit à l'actif et non affecté à l'exploitation est un immeuble de placement : ses composants s'amortissent sur leur durée réelle d'utilisation, celle retenue en comptabilité, et non sur une durée d'usage. Aucun texte ne fixe ces durées ; elles engagent celui qui les retient.

L’amortissement ne fait pas disparaître l’impôt, il le décale : ce qui a été déduit chaque année revient dans la plus-value.

CGI art. 150 VBRéintégration des amortissements déduits

Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits pendant l’exploitation. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a étendu cette réintégration au loueur en meublé non professionnel, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. Un service qui l’ignore présente le régime réel comme gratuit alors qu’il est à crédit.

109175 € d'amortissements déduits pendant l'exploitation viennent minorer le prix d'acquisition, ramené à 136825 € : la plus-value en est augmentée d'autant et s'établit à 87175 €. Ce que l'amortissement a fait gagner chaque année est ainsi repris à la cession.

CGI art. 150 VB, IIIExclusion des résidences services de la réintégration

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 exclut de la réintégration les logements de résidences étudiantes, de résidences services pour personnes âgées et des établissements médico-sociaux visés au code de l’action sociale et des familles. L’exclusion porte sur la reprise à la cession, non sur la déduction pendant l’exploitation : l’amortissement a bien réduit le résultat chaque année, et il n’est pas rendu. Déclarez logementEnResidenceServices — sans quoi le service réintègre, et surtaxe la cession de près de 15 000 € sur une opération courante.

100000 € d'amortissements déduits pendant l'exploitation ne sont pas repris : le III de l'article 150 VB ne vise pas les logements de résidences étudiantes (CCH art. L. 631-12), de résidences services pour personnes âgées (CCH art. L. 631-13) ni des établissements des 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Le prix d'acquisition n'en est pas minoré, et l'avantage de l'amortissement n'est donc pas rendu à la cession.

CGI art. 150 VCAbattement pour durée de détention

Les deux assiettes s’abattent à des cadences différentes : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l’impôt sur le revenu, 1,65 % puis 9 % pour les prélèvements sociaux. D’où l’exonération à vingt-deux ans d’un côté et à trente ans de l’autre — une cession peut donc être exonérée d’impôt tout en restant soumise aux prélèvements sociaux. Une société à l’impôt sur les sociétés, elle, n’a droit à aucun abattement.

Après 20 ans de détention : 90 % d'abattement sur l'assiette de l'impôt sur le revenu et 24,75 % sur celle des prélèvements sociaux. Les deux cadences diffèrent : exonération totale à vingt-deux ans pour l'impôt, à trente ans pour les prélèvements sociaux.

CGI art. 150 U, II-6°Exonération des cessions de faible montant

Une cession dont le prix n’excède pas 15 000 € est exonérée d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux (CGI art. 150 U, II-6°). Le seuil s’apprécie sur le prix **brut**, avant frais de vente, et bien par bien — non sur un cumul annuel. La plus-value reste calculée et publiée pour information, mais aucune imposition n’est due, quels que soient la durée de détention et le cumul des amortissements déduits.

Prix de cession de 15000 €, n'excédant pas 15000 € : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux. Aucune imposition n'est due, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le cumul des amortissements déduits.

CGI art. 1609 nonies GTaxe sur les plus-values immobilières élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe additionnelle de 2 à 6 % s’ajoute. Son barème est lissé à l’entrée de chaque tranche, pour qu’un euro de plus-value supplémentaire ne coûte jamais plus qu’il ne rapporte.

Plus-value imposable de 202100 €, supérieure au seuil de 50000 € : taxe additionnelle de 8525 €, au barème progressif de 2 à 6 % lissé à l'entrée de chaque tranche.

L’impôt du locatif est la différence entre deux liquidations complètes du foyer. Trois corrections y entrent, et toutes trois dépendent de la situation de famille — que le nombre de parts ne dit pas.

CGI art. 197, I-2Plafonnement de l’avantage du quotient familial

L’avantage procuré par les demi-parts excédant une part — deux en imposition commune — est plafonné à 1 807 € par demi-part. Le plafond porte sur l’avantage total, non sur chacune prise à part : un foyer à revenu élevé et à parts nombreuses voit donc une fraction de son impôt rétablie. Le plafond majoré du parent isolé n’est pas modélisé, rien dans la requête ne disant si le foyer y a droit.

L'avantage procuré par les 4 demi-parts excédant les parts de référence du foyer est plafonné à 1807 € par demi-part. Le plafond est atteint : 3421 € d'impôt sont rétablis sur cet exercice. Le plafond majoré du parent isolé n'est pas modélisé.

CGI art. 197, I-4Décote

La décote s’éteint à mesure que l’impôt monte : un résultat locatif en fait perdre une fraction, qui s’ajoute à l’impôt du barème. Elle est publiée en différentiel pour cette raison — son montant absolu ne dit rien à qui veut connaître le coût du locatif. Elle intervient après le plafonnement du quotient familial et avant toute réduction d’impôt.

Décote plafonnée à 897 € et diminuée de 45,25 % de l'impôt brut : le résultat locatif en fait perdre 289.6 €, qui s'ajoutent à l'impôt du barème. Elle s'applique après le plafonnement du quotient familial et avant toute réduction d'impôt, et ne peut pas rendre l'impôt négatif.

CGI art. 223 sexiesContribution exceptionnelle sur les hauts revenus

Au-delà du revenu fiscal de référence de 250 000 € — 500 000 € en imposition commune — la contribution exceptionnelle est due à 3 %, puis à 4 % au-delà du double. Le service la chiffre exactement dès que foyerMarieOuPacse est déclaré, mais sur une assiette approchée : le revenu fiscal de référence n’est pas reconstitué, il est retenu comme le revenu déclaré hors locatif augmenté du résultat locatif. La contribution différentielle de l’article 224 n’est pas calculée.

Le revenu fiscal de référence dépasse 500000 €, première borne applicable à un couple soumis à imposition commune : la contribution est due à 3 % puis 4 %. Fraction imputable au résultat locatif : 1350 €.

Le taux n’est plus unique : il dépend de la nature du revenu locatif — et il cède la place aux cotisations des travailleurs indépendants au-delà d’un seuil de recettes.

CSS art. L. 136-8Prélèvements sociaux — revenus fonciers

La CSG du patrimoine est passée à 10,6 % dès l’imposition des revenus 2025, portant les prélèvements sociaux à 18,6 %. Le IV-1° de l’article L. 136-8 ne maintient 9,2 % qu’aux revenus fonciers : un bien loué nu reste à 17,2 %.

Base de 15000 € × 17,2 % = 2580 €. Le IV-1° de l'article L. 136-8 maintient la CSG à 9,2 % pour les seuls revenus fonciers ; la location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, supporte le taux de droit commun.

CSS art. L. 136-8Prélèvements sociaux — location meublée

La location meublée est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, que la dérogation ne couvre pas : elle supporte 18,6 %. À résultat égal, un meublé coûte donc 1,4 point de plus qu’un bien loué nu — un écart que la nature immobilière du revenu ne laisse pas deviner.

Base de 15000 € × 18,6 % = 2790 €. La CSG du patrimoine est portée à 10,6 % par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; le taux de 9,2 % n'est maintenu qu'aux revenus fonciers, dont la location meublée ne relève pas.

CGI art. 155, IV-2°Caractère professionnel de la location meublée

Le caractère professionnel tient à deux conditions cumulatives et strictes (CGI art. 155, IV-2°) : des recettes supérieures à 23 000 € **et** supérieures aux revenus d’activité du foyer. Le service ne tranche que dans le sens où sa donnée l’y autorise — `revenuImposableHorsLocatif` majore l’assiette du texte, si bien que le dépasser prouve le caractère professionnel, mais ne pas le dépasser ne prouve rien. L’indétermination est alors déclarée plutôt que résolue au hasard.

Recettes de 40000 € supérieures au seuil de 23000 € et aux autres revenus du foyer (30000 €) : l'activité est exercée à titre professionnel. Les revenus relèvent alors des cotisations sociales des travailleurs indépendants (CSS art. L. 611-1, 6°) et non des prélèvements sociaux. Ces cotisations ne sont pas modélisées par ce service.

CSS art. L. 611-1Affiliation sociale des loueurs de meublés de tourisme

Au-delà de 23 000 € de recettes, un loueur de meublé de tourisme relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants et non des prélèvements sociaux du patrimoine. Ces cotisations, assises sur le bénéfice et dues même en son absence, ne sont pas chiffrées : le service le dit dans la réponse.

Recettes de 40000 € supérieures au seuil de 23000 € : les revenus relèvent des cotisations sociales des travailleurs indépendants et non des prélèvements sociaux. Ces cotisations ne sont pas modélisées par ce service.

Ce que le moteur ne calcule pas

Un moteur fiscal utile est un moteur dont on connaît les bords. Ces limites sont renvoyées dans le champ avertissements des réponses concernées, et non reléguées dans une note de bas de page.

Elles disent aussi pourquoi un résultat se vérifie : le moteur est tenu d’une obligation de moyens, non de résultat, et une réponse est un élément de travail intermédiaire, pas une déclaration. La recette sur un échantillon de vos cas reste à votre charge — ce qu’elle recouvre.

Exonérations de plus-value

La plus-value de cession est chiffrée, réintégration des amortissements et abattements pour durée de détention compris. L’exonération des cessions n’excédant pas 15 000 € et l’exclusion des résidences services du champ de la réintégration sont appliquées. Ne le sont pas : résidence principale, première cession d’un autre logement, expropriation, durée de détention d’un immeuble détenu par un non-résident, ni le régime des plus-values professionnelles d’un loueur en meublé professionnel.

Années de référence du plafond micro-BIC

Le 1 de l’article 50-0 apprécie le plafond de recettes sur « l’année civile précédente ou la pénultième année », et non sur l’exercice imposé. Le comparateur applique le texte dès que recettesDesAnneesDeReference est déclaré ; à défaut il compare les recettes de l’exercice, ce qui refuse à tort le micro l’année du premier franchissement, et il le signale. La projection, qui connaît ses propres exercices antérieurs, applique le texte sans rien demander. Le micro-foncier n’est pas concerné — l’article 32 lit son seuil sur l’année d’imposition elle-même. Les exercices de référence sont retenus tels qu’ils sont déclarés, sans ajustement au prorata de leur propre temps d’exploitation.

Situation de famille et corrections de l’impôt

La décote, le plafonnement de l’avantage du quotient familial et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dépendent tous trois de la situation de famille, que le nombre de parts ne dit pas — deux parts peuvent être un parent isolé. Les trois sont appliquées lorsque foyerMarieOuPacse est déclaré, et écartées sinon : l’impôt renvoyé est alors celui du seul barème, et la réponse le signale dès que la différence mord. Le plafond majoré du parent isolé et les demi-parts supplémentaires liées à l’invalidité ou au statut d’ancien combattant ne sont pas modélisés.

Cotisations sociales des travailleurs indépendants

Au-delà du seuil d’affiliation, le basculement est constaté et déclaré dans la réponse, mais les cotisations ne sont pas chiffrées.

Contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises

La contribution sociale de 3,3 % de l’article 235 ter ZC est désormais calculée, abattement compris. La contribution exceptionnelle assise sur les bénéfices des entreprises réalisant au moins un milliard d’euros de chiffre d’affaires ne l’est pas : elle est hors du champ d’une société locative, et le service ne la signale même pas.

Chiffre d’affaires de groupe et taux réduit

Le taux réduit de l’impôt sur les sociétés est apprécié sur le seul chiffre d’affaires déclaré. Le Conseil d’État a jugé le 13 mars 2025 qu’il faut retenir celui de l’ensemble du groupe détenant la société, intégré fiscalement ou non : une société membre d’un groupe peut donc se voir refuser le taux réduit malgré un chiffre d’affaires propre inférieur au plafond.

Option des associés pour le barème progressif

Une distribution est servie au prélèvement forfaitaire unique, régime de droit commun. L’écart avec le barème progressif est chiffré lorsque le foyer de l’associé est déclaré, mais l’option n’est jamais retenue d’office : globale, elle emporte l’ensemble des revenus et gains de capitaux mobiliers du foyer pour l’année, que ce service ne connaît pas.

Durées d’amortissement par composants

La répartition du bien en composants et leurs durées ne sont fixées par aucun texte. Un immeuble de placement s’amortit sur la durée réelle d’utilisation de chacun de ses composants, sans tolérance de durée d’usage. La répartition appliquée à défaut relève d’une pratique comptable : elle doit être justifiée bien par bien, et la quote-part de terrain retenue commande à elle seule toute la base amortissable.

Année d’imposition de la distribution

La distribution est imposée sur le même exercice que le résultat dont elle provient, alors qu’un résultat n’est distribuable qu’après l’assemblée qui l’approuve. L’imposition réelle de l’associé relève donc de l’année suivante, avec les taux de cette année-là.

Société civile à l’impôt sur le revenu

La SCI à l’IR n’est pas un redevable distinct : semi-transparente, elle se déclare en personne physique sur la quote-part de l’associé, que l’appelant applique lui-même aux montants. La détention de parts doit être déclarée pour que l’exclusion du micro-foncier s’applique.

Années antérieures à 2026

Un seul barème est publié, celui de l’imposition 2026 sur les revenus 2025. Une année sans barème est refusée explicitement plutôt que rapprochée de l’année la plus proche.

Optimum annuel, pas sur l’horizon

Dans une projection, le régime « optimal » est retenu année par année, sur l’impôt de l’année seule. Un autre enchaînement de régimes peut se révéler plus favorable sur l’horizon complet.

Contributions sur les hauts revenus

La contribution exceptionnelle de l’article 223 sexies — 3 % puis 4 % au-delà de 250 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, 500 000 € pour un couple — est chiffrée dès que foyerMarieOuPacse est déclaré, mais sur une assiette approchée : le revenu fiscal de référence n’est pas reconstitué, il est retenu comme le revenu déclaré hors locatif augmenté du résultat locatif imposable. La contribution différentielle de l’article 224, qui assure une imposition minimale de 20 % et s’applique dès les revenus 2025, n’est pas calculée.

Fraction déductible de la CSG

Les 6,8 points de CSG déductible du revenu global de l’année suivante (CGI art. 154 quinquies, II) ne sont pas retranchés du revenu imposable. L’impôt renvoyé est donc légèrement surestimé, et l’écart est décalé d’un exercice.

Barème figé sur toute la projection

Un seul barème est publié et ses tranches s’appliquent à tous les exercices projetés, loyers revalorisés compris : ne pouvant être indexées sur des lois de finances non votées, elles surestiment l’impôt des exercices lointains, d’autant plus que l’horizon est long. Le signalement est servi dès qu’une projection dépasse un exercice. Les taux de prélèvements sociaux, eux, sont portés par millésime de revenus — le taux d’un exercice passé est du droit publié — et un exercice antérieur au premier millésime établi est refusé plutôt qu’approché.

Réductions d’impôt et dispositifs d’investissement

Aucun dispositif de réduction ou de crédit d’impôt n’est modélisé : Pinel, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages, Censi-Bouvard, monuments historiques, réduction d’impôt des contribuables domiciliés outre-mer (CGI art. 197, I-3). Un bien placé sous l’un d’eux reçoit une imposition qui l’ignore entièrement. Le plafond majoré du déficit foncier par les dépenses de rénovation énergétique, lui, est appliqué : il se déclare par depensesRenovationEnergetique et figure au registre des règles.

Taxe sur la valeur ajoutée et cotisation foncière des entreprises

La location meublée est réputée professionnelle pour la cotisation foncière des entreprises (CGI art. 1447, I), et la para-hôtellerie relève de la TVA. Ni l’une ni l’autre n’est calculée : la cotisation foncière se déclare parmi les charges déductibles, la TVA reste hors du champ du service.

Démembrement, indivision et impôt sur la fortune immobilière

Le service raisonne sur un bien détenu en pleine propriété par un redevable unique. Usufruit et nue-propriété, indivision, quote-part entre colocataires et impôt sur la fortune immobilière ne sont modélisés d’aucune façon.

Arrondis

Les calculs intermédiaires se font en précision pleine ; l’arrondi au centime intervient quand une valeur entre dans la réponse, là où l’article 193 du CGI arrondit la base et l’impôt à l’euro. Un rapprochement avec un avis d’imposition ne tombera donc pas juste au centime près. Une colonne publiée peut par ailleurs s’écarter de son total d’un centime, chaque ligne étant arrondie pour elle-même : le tableau d’amortissement du prêt absorbe ce résidu sur sa dernière échéance, le plan d’amortissement du bien ne le fait pas.

Report déclaratif

Le service calcule, il ne remplit pas de déclaration. Aucun montant renvoyé n’est rattaché à une case des formulaires 2044, 2042, 2031-SD, 2033 ou 2072 : le report reste à la charge de l’appelant.

Aucune relecture professionnelle à ce jour

Les règles sont dérivées des textes publics et vérifiées par un jeu d’épreuve automatisé, dont des invariants qui balayent des milliers de combinaisons et des vecteurs de contrôle dont le verdict est publié sur /verification. Aucun expert-comptable ni avocat fiscaliste n’a pour autant validé l’ensemble à ce stade. Les calculs sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal.